農地転用とは現在、田や畑などの農地として使われている土地を別の目的 (宅地、資材置場、駐車場、ドッグラン等) に使用することをいいます。

 農地を転用するには、農地法第4条、第5条と分かれ、それぞれ許可又は、届出が必要となります。

 

1. 農地法第４条とは？

　自らが所有する農地を農地以外の土地に転用する場合の内容を定めています。

 

 ※例えば、自分の所有する農地を宅地、資材置場、駐車場などにする場合です。

 

2. 農地法第５条とは？

　自らが所有する農地を別の土地に転用する目的で他人に譲る場合の内容を定めています。

 

※例えば、自分の所有する農地を宅地、資材置場、駐車場等にする目的で他人に売る場合などです。

 

3. 届出・許可の違いについて

　農地法の手続きは都市計画法上の「市街化区域」又は「市街化調整区域」かで分かれております。(非線引き区域も含む)

 そもそも市街化区域とは「市街化を図るべき区域」ですので農地法の手続きも簡易な扱いで「届出」で済むのに対し、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」つまり原則、開発したり、建物を建てたりしてはいけない区域です。

従って、農地の扱いもその分厳しく「許可制」となっております。

ちなみに、農地法第３条では農地を売ったり貸したりする場合は市街化区域、市街化調整区域問わずに許可が必要となります。

相続・時効取得・法人の合併などの場合でも届出が必要です。

許可権限者が農地転用を許可するのに必要な判断基準です。

まずは、農地の区分ごとの許可基準である「立地基準」

農地の区分にかかわらない許可基準である「一般基準」に別けられます。

 

1. 立地基準とは？

始めに、農業委員会は申請者が窓口へ相談に来られた際、これから転用しようとする農地が「どのような条件や環境下で存在しているのか？」を以下の5つの区分に分けて判定していきます。

 

①農用地区域内にある農地

②第１種農地

③甲種農地

④第３種農地

⑤第２種農地

 

まず、①②③と判断された場合「原則として許可することができない」という扱いになります。

こちらは、申請要件がかなり厳しく、場合によっては申請を受け付けて貰えないか、もしくは農地転用とは別に「除外申請」という手続きが先に必要となることがあります。

 

逆に②③と判断されればこれらは「原則として許可する」又は「許可し得る」という扱いなので、要件も上記ほど厳しいものではなく、手続きも進みやすくなります。

 

2. 一般基準

更に、立地基準に適合する場合でも、

 

・申請者が土地を「目的通りの利用」をするのは確実なのか？

 

・今後、転用された土地周辺で農業を営んでる人々に支障をきたさないのか？

 

というような課題にも応えていかなければなりません。

具体的には申請に必要な事業計画書に、それら内容を盛り込んだ書類を作成することになります。

農地法という法律は、農地を徹底して守る法律ですので

 

「とりあえず、申請だけしてみよう」

 

といった考えだけでは大変難しいものとなっております。

 

当事務所では、ご依頼を頂いた際には申請前に必ず

 

・都市計画法、建築基準法、残土条例など、各法令に抵触していないか？

 

・農業振興地域或又は、土地改良区の受益地となっていないか？

 

など、関係法令を調査することから始めます。

 

正直、こちらとしても実際に現地へ行くか、関係窓口へ向かうか、ある程度踏み込んだ調査を行わないと転用の見込みが読めない場合もあります。

 

ですが、このように予め調査を行うことにより申請後の審査をスムーズに進められます。 

 

農地のことでお悩みでしたらご相談下さい。

 

又、相談内容によっては

 

「相続などで取得した土地の地目が田や畑で現況と違ってる…」

 

「農地であった土地を既に無断で利用してしまっている…」

 

などの特殊ケースもあります。

 

当事務所ではお客様の状況に合わせ適宜にご対応させて頂きます。

 

まずはお気軽にご相談ください。

 

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